Hopp til innhold
eiendomsmasse.
Hjem   /   Kjøpskalkulator

Regn på muligheten

Forstå hva eiendommen kan gi – og hva den krever.

01

Kjøpet og eiendommen

Begynn med investeringen du vurderer.

Bilder av eiendommenLagre objektet i porteføljen først. Deretter kan du legge til bilder.
kr
kr

Utover dokumentavgift (100 000 kr). Feltene gir 100 000 kr i omkostninger til sammen — sammenlign med annonsen.

stk.

Tell hele boliger/leiligheter. Én bolig med fire soverom = én boenhet. En tomannsbolig = to.

stk.

Rom inne i boenhetene ovenfor. Én bolig med fire rom leid ut separat = én boenhet og fire rom. Bolig leid ut samlet = 0 rom her.

Avanserte innstillinger
%
= 100 000 kr av kjøpesummen.
Om dokumentavgift ved AS-kjøp
Avgiften påløper ved kjøp av selve eiendommen, men ikke ved kjøp av aksjene i et eiendoms-AS – der settes den til 0.

Finn oppgir omkostninger som ett beløp — stemmer det ikke med annonsen, legger du differansen i «Kjøpsomkostninger».

02

Oppussing før utleie

Prosjektkostnader før leietakeren flytter inn.

kr
Investering i bedre standard. Ingen fradrag i leieinntekten.
Om inngangsverdi og gevinst ved salg
Gir ikke løpende fradrag i utleieinntekten. Kan øke inngangsverdien og dermed redusere en eventuell skattepliktig gevinst ved salg.
kr
Tilbakeføring til tidligere standard. Skilles fra løpende vedlikehold.
Om vedlikehold vs. påkostning og § 7-10
Fradraget forutsetter at utleien er skattepliktig, og gis mot skattepliktig inntekt. Bytter du f.eks. et slitt kjøkken mot et nytt av tilsvarende standard, er det vedlikehold — det er hevingen utover tidligere standard som er påkostning. Har boligen tidligere vært fritaksbehandlet (brukt som egen bolig), kan fradraget være begrenset etter skatteloven § 7-10.
%

Styrer bare den estimerte skatteeffekten. Kostnaden over registreres én gang uansett.

mnd.

Ingen leieinntekt i denne perioden.

kr

Totalbeløp for hele perioden, f.eks. flyttevask, utlysning og tilkoblinger. Renter beregnes separat.

kr/mnd.

Per måned, ganges med måneder før utleiestart. F.eks. strøm, forsikring og avgifter.

Oppussingsperioden modelleres med avdragsfritt kjøpslån og uendret rente. Hele lånet antas utbetalt ved kjøp. Påkostning inngår i total investering. Vedlikehold ved oppussing finansieres med egenkapital og registreres bare én gang; fradragsandelen styrer bare den estimerte skatteeffekten. Løpende kostnader under «Leie og drift etter utleiestart» gjelder etter utleiestart.

Hvordan behandles vedlikehold skattemessig?

Vedlikehold og påkostning må klassifiseres konkret. Vedlikehold (tilbakeføring til tidligere standard) kan gi fradrag ved skattepliktig utleie; påkostning (standardheving) trekkes ikke fra leieinntekten. Egen bruk og overgang fra skattefri til skattepliktig utleie kan begrense fradraget. Derfor starter fradragsberettiget andel på 0 % til du har vurdert den. Den estimerte skatteeffekten er vurdert fradrag × skattesatsen; den vises separat og trekkes ikke fra kapitalbehov eller løpende kontantstrøm. Skatteetatens regler ↗

03

Lån ved kjøpet

Se hvordan lånet påvirker regnestykket.

kr

Lån 3 000 000 kr · belåningsgrad 75 %

%

Standard: 5,49 % (styringsrente 4,50 % + påslag 0,99 pp; kilde Norges Bank 2.11.2026, påslag fra SSB 10748 sep. 2026)

år
0 %100 %
Opprinnelig kjøpslån3 000 000 kr

Din belåningsgrad: 75,0 % – innenfor maks 90 %

Avanserte innstillinger
×
%
Hva du antar at banken maksimalt låner ut mot dette kjøpet — en antakelse, ikke en regel.
Om forskriftstaket og bankpraksis
Standarden settes av eierform. Forskriftens tak er 90 % belåningsgrad på nedbetalingslån med pant i bolig. Det gjelder også sekundærbolig, og likt i hele landet. Banker låner ofte strammere på utleie enn taket tillater. For kjøp gjennom AS vurderer banken individuelt, og eiendommens betjeningsevne veier ofte tyngre enn belåningsgraden.
04

Leie og drift etter utleiestart

Bruk månedlige beløp for hele eiendommen.

kr/mnd.
%
kr/mnd.
Felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, forvaltning og løpende vedlikehold.
Om å føre postene detaljert
Velg «Detaljert» under Avanserte innstillinger for å føre hver post for seg.
%
Standard 22 % forutsetter at utleien behandles som kapitalinntekt.
Om virksomhetsbeskatning
Omfattende utleie kan bli virksomhetsbeskattet, med vesentlig høyere sats — det avgjøres etter en konkret vurdering, ikke av antall enheter alene.

Forenklet modell for skattepliktig langtidsutleie. Alle driftskostnader antas fradragsberettigede. Felleskostnader skal her ikke inkludere renter eller avdrag på fellesgjeld. Eventuell fellesgjeld må inngå i finansieringen.

Avanserte innstillinger
stk.

Brukes bare for leie per post: antall × leie per post. Fire rom à 6 000 kr gir 24 000 kr i samlet leie.

kr/mnd.

Siste redigerte leiefelt styrer beregningen.

kr/mnd.
kr/mnd.
Månedlig reserve til fremtidige oppgraderinger. Påvirker cashflow, men ikke NOI, netto yield eller DSCR.
Om skattemessig klassifisering
Reserven er verken vedlikehold eller påkostning skattemessig — klassifiseringen avgjøres når kostnaden faktisk påløper.

Utleieomfanget her kan trekke mot virksomhetsbeskatning.

05

Forventet verdi etter oppussing

Valgfritt. Kjøpesummen er utgangspunktet til du oppgir en forventet verdi.

kr

Ditt anslag i kalkylen. Endrer ikke kjøpesum eller lån.

Forventet verdi brukes bare i denne kalkylen (verdiskaping). Den er ikke en takst: legger du objektet i porteføljen, følger den med som kalkyleforutsetning, men registreres ikke som takst og endrer ikke markedsverdien (den følger kjøpesum og senere takster). En senere, datert takst registreres på eiendommen i «Mine eiendommer».

06 / Test robustheten

Hva om renten øker?

Samme inntekter og kostnader. Et annet rentenivå.

NOMINELL RENTEGJELDSBETJENING / MND.¹KONTANTSTRØM / MND.²
5,49 %21 849 kr3 160 kr
6,49 %24 310 kr1 240 kr
7,49 %26 772 kr−681 kr

¹ Gjennomsnitt for første år. ² Etter estimert skatt. Ved nytt rentenivå beregnes lånets betalinger på nytt med samme nedbetalingstid.

↗

Ta objektet med videre.

Samle eiendommer og nøkkeltall i din portefølje.

Lagrer et utkast bare i denne nettleseren, adskilt fra kontoen og demoen.
Avanserte innstillinger
Forhåndsvalg

Hybelhus med 5 utleieenheter, 75 % lån, serielån. Tallene er satt slik at kontantstrøm etter skatt ≥ 0 — etter forventet ledighet, drift, renter, avdrag og skatt, før CapEx-reserve. Annuitet ville gitt lavere avdrag de første årene.

Se abonnement og tilgang →