Oppussing og refinansiering

BRRR – buy, renovate, rent, refinance – betyr å kjøpe et objekt under verdi, pusse det opp, leie det ut og refinansiere mot den nye verdien for å hente ut egenkapitalen igjen.

Eier du eiendommen allerede? Se hvor mye du kan frigjøre i hele porteføljen med Refinansiering.

Hva er BRRR?

Du kjøper en bolig som trenger oppussing, pusser den opp og leier den ut til høyere leie. Når verdien har steget, refinansierer du mot den nye verdien og henter ut hele eller deler av egenkapitalen – som kan brukes i neste prosjekt. Kalkulatoren viser hvor mye du kan hente ut, hvor mye som blir stående igjen, og hvordan DSCR, belåning og cashflow endrer seg fra før til etter.

Valg i kalkulatoren: «Leie før oppussing» gir bare før-tallene. Leie i oppussingsperioden regnes bare hvis du legger den inn (den trekkes fra holdingkosten). «Leie etter oppussing» gir driftsresultatet etter refinansiering. Vedlikehold øker kapitalbehovet; skattefradraget vises separat. Lån på 100 % eller mer av total investering gir kapitalbehov 0.

Formlene

Total kapital inn = kapitalbehov ved kjøp (kjøpesum + omkostninger + påkostning + vedlikehold − lån, minst 0) + holdingkost i oppussingsperioden (renter, avdrag, felleskost − eventuell leie i perioden)

Nytt lån = verdi etter oppussing (ARV) × ny belåningsgrad

Frigjort kapital = nytt lån − restgjeld på kjøpslånet − etableringskostnader

Kapital inn etter skatt = kapital inn − skattesats × (vedlikehold + renter i oppussingsperioden + bankens etableringsgebyr). Fradraget kommer ved skatteoppgjøret; cashflow år 1 viser bare de løpende tallene.

k = renter + avdrag i år 1 per krone lån. Serielån: k = 1/n + r × (1 − 5,5/(12n)); annuitetslån: k = 12 × månedlig terminfaktor r/12 ÷ (1 − (1 + r/12)⁻¹²ⁿ).

Maks lån ut fra DSCR-krav = NOI ÷ (DSCR-krav × k). Realistisk uttak = min(ARV × belåningsgrad, maks lån ut fra DSCR) − restgjeld − etableringskostnader, minst 0.

Brutto yield som kreves på ARV = (DSCR-krav × k × belåningsgrad + 12 × driftskostnader per mnd ÷ ARV) ÷ (1 − ledighet). Sammenlign med faktisk brutto yield = årsleie ÷ ARV.

Kapital igjen i prosjektet = kapital inn − frigjort kapital. Cash-on-cash = cashflow etter skatt ÷ kapital igjen.

Regneeksempel

Eksempelet som kalkulatoren starter med: hybelhus kjøpt for 3 400 000 kr med 2 550 000 kr i serielån og 500 000 kr i påkostning over 4 måneder, 3 000 kr/mnd i felleskost i perioden. Leien går fra 27 000 kr til 35 000 kr per måned. Verdien etter oppussing er 4 400 000 kr, og det refinansieres med 75 % lån til 5,49 % rente. Tinglysing koster 545 kr.

Regnet av samme motor som kalkulatoren (kapitalbehov ved kjøp 1 435 000 kr). Høyere lån gir lavere DSCR – det er prisen for å hente ut kapitalen.

Skatt

Refinansiering er ikke skattepliktig. Et lån er ikke inntekt, og å låne opp mot en høyere verdi er ikke en realisasjon; gevinsten skattlegges først ved salg. Eier du gjennom AS, blir pengene i selskapet – tar du dem ut til deg selv, er det utbytte.

Påkostning eller vedlikehold. Ifølge Skatte-ABC er arbeid som hever standarden eller endrer eiendommen påkostning: det gir ikke løpende fradrag, men legges til inngangsverdien og trekkes fra ved et skattepliktig salg. Å sette eiendommen tilbake til tidligere stand er vedlikehold og gir fradrag samme år. Kalkulatoren har egne felt for de to.

Renter på det nye lånet er fradragsberettiget etter skatteloven § 6-40, uavhengig av hva lånet brukes til. Avdrag gir ikke fradrag. Bankens etableringsgebyr likestilles med renter (Skatte-ABC R-12-6.23.1). Tinglysingsgebyret til Kartverket er ikke rente (R-12-6.23.2) og gir ikke fradrag i kalkulatoren. Banken vil fortsatt vurdere lånet etter utlånsforskriften, med maks 90 % belåning.

Vedlikehold og renter i oppussingsperioden. Vedlikehold gir fradrag det året arbeidet utføres (Skatte-ABC V-3), og renter på kjøpslånet gir fradrag etter skatteloven § 6-40. Kalkulatoren trekker skatteverdien fra i «kapital inn etter skatt».

Betjeningsevne. I tillegg til DSCR på objektet stresstester banken deg som låntaker: en renteøkning på 3 prosentpoeng på samlet gjeld, men minst 7 % rente (utlånsforskriften § 5). Det avhenger av inntekten og den øvrige gjelden din og er ikke regnet med her.

Kilder

• Skatteetaten: Utleie av bolig
• Skatte-ABC V-3-5: Påkostning
• Skatte-ABC R-12-2.1: Renter av gjeld
• Skatte-ABC R-12-6.23: Omkostninger ved låneopptak
• Kartverket: Tinglysingsgebyr
• Regjeringen: Utlånsforskriften
• Lovdata: Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis

Generell informasjon, ikke skatte- eller finansiell rådgivning. Sjekk alltid egen situasjon med Skatteetaten, banken eller en rådgiver.