DSCR-kalkulator for utleiebolig

DSCR (debt service coverage ratio) måler om driften av eiendommen alene klarer å betjene lånet – både renter og avdrag.

Formelen

DSCR = driftsresultat ÷ terminbeløp (renter + avdrag) per år

Driftsresultat er leie etter ledighet minus driftskostnader, før renter og skatt. DSCR på 1,0 betyr at driften akkurat dekker lånet; under 1 må du skyte inn penger. Beslektet: ICR = driftsresultat ÷ renter, og LTV = lån ÷ kjøpesum.

Regneeksempel

Eksempel: hybelhus til 4 000 000 kr med 5 enheter à 7 000 kr/mnd, 5 % ledighet, 5 000 kr/mnd i drift og 3 000 000 kr serielån over 30 år til 5,49 % rente. 2,5 % dokumentavgift er lagt til kjøpesummen. Det gir DSCR 1,29.

Hva banken og regelverket sier

Det finnes ingen lovfestet DSCR-grense for privatpersoner. Kalkulatorens standardkrav på 1,25 er en vanlig tommelfingerregel i bankpraksis, ikke et regelkrav – du kan endre det. Det regelverket faktisk setter, er utlånsforskriften: lån inntil 90 % av boligens verdi, samlet gjeld inntil fem ganger brutto årsinntekt, og at du skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng (minst 7 % rente). Over 60 % belåning kreves avdrag. Banker kan fravike kravene for en mindre andel av lånene, og Finanstilsynet beskriver hvordan reglene praktiseres.

Kilder

• Regjeringen: Utlånsforskriften
• Lovdata: Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis
• Finanstilsynet: Rundskriv om praksis for lån til forbrukere

Generell informasjon, ikke skatte- eller finansiell rådgivning. Sjekk alltid egen situasjon med Skatteetaten, banken eller en rådgiver.